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房地产行业专题报道:雄安新区 开启京津冀2.0新时代

      4 月1 日,京津冀一体化再迎重大推进,中共中央、国务院印发通知,决定设立河北雄安新区。正确认识雄安新区,应首先正确认识京津冀一体化。京津冀一体化的背景和目的是什么。

  新区和北京、京津冀的关系是什么。为什么选择白洋淀作为新区位置。新区出台后,京津冀的交通会有何改善新区建设对北京房价有何影响。本文集中解读市场关心的几个重要问题。

  摘要:
  1 深度认识京津冀
  (1)北京大城市病、区域资源环境问题突出、区域发展两极化严重,是京津冀区域面临的突出问题。(2)京津冀一体化,对于本区域而言,能够有力破解北京城市、促进区域协调发展,打造具有世界竞争力的城市群,对于全国而言,具有打造新经济增长引擎、协同一带一路等国家战略、探索全国区域协同发展体制的重大意义。(3)2014 年2 月,京津冀一体化上升至国家战略高度,由此,京津冀一体化进入快速推进阶段。

  2 雄安和北京、京津冀是什么关系
  (1)雄安新区之于北京:是探索集中疏解非首都功能,形成规模效应,优化产业布局的具体举措。从战略布局看,规划建设通州北京城市副中心和河北雄安新区,形成北京破解“大城市病”问题的“两翼”。(2)雄安新区之于京津冀:2022 年冬奥会带动张北地区建设,雄安新区带动冀中南发展,也将形成河北发展的“两翼”。雄安新区的设立有利于调整优化京津冀城市布局和空间结构,拓展区域发展新空间,探索人口经济密集地区优化开发新模式,打造全国创新驱动发展新引擎,加快构建京津冀世界级城市群。

  3 为什么要选白洋淀这个区位
  (1)距北京距离适中,既可以较好的承担疏解非首都的功能,又可以带动周边区域的经济发展。(2)区域区位优势明显、交通便捷通畅,现有多条高速公路、铁路,可比较快地基本形成与北京、天津、石家庄半小时的通勤圈。(3)环境优美,开发程度较低,发展空间充裕。

  4 未来交通有什么改善
  (1)高铁方面,目前规划建设的有固保城铁,到2030 年基本形成以“四纵四横一环”为骨架的城际铁路网络。(2)公路方面,推动冀南地区公路建设,完善高速公路网络,推进京津冀区域内交通基础设施互联互通和运输服务一体化进程。(3)目标:到2020 年,京津保将形成0.5~1 小时交通圈,有效支撑和引导区域空间布局调整和产业转型升级。

  5 雄安新区建设对北京房价影响
  (1)短期看,雄安新区能够引导和疏解流向北京房地产市场的资金,同时改善市场预期,缓解房价上涨压力。(2)中长期看,房价取决于城市价值和供需关系,北京房价仍然具有上涨的内生动力。城市价值方面,雄安新区建设并不会降低北京城市价值,北京反而因人口控制、功能疏解、人均公共资源增加更宜居。供需方面,北京人口总数不会减少、产业结构改善、高收入人口占比进一步提升,住宅需求不减;同时北京城区建设用地指标紧张,住宅用地供应压力大。

  6 投资建议:关注具有业绩支撑和实质利好的京津冀地产六杰地产行业政策收紧期,整体景气度下行,板块整体难有超额收益。需要筛选主题和业绩。

  2 月初通武廊协议签订,我们左侧精确首推京津冀板块(包括通州板块);两会期间我们持续推荐;317 北京限贷,开启第三轮调控,我们在市场一片悲观中,继续坚定推荐,提出调控不改京津冀主题催化,对于具有实质性利好、进度不断超预期、规格最大的京津冀主题,催化不断,任何回调则是买入机会。

  当前时点,雄安主题带动市场情绪,整个京津冀区域的地产、基建、交运、公用事业等主题股全线上涨。我们认为,对于地产而言,需要去伪存真,识别真实受益雄安新区和京津冀一体化推进,具有业绩支撑的主题股。推荐关注京津冀地产六杰:
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